Modulo
Immobili
Contratti, canoni, spese e riscaldamento in un modulo solo. Per chi gestisce immobili in affitto e deve chiudere il conteggio annuale con numeri che quadrano riga per riga.
Guardalo, invece di leggerlo
Registrato nel programma vero, con dati veri: non è un'animazione.
Cosa fa il modulo
Contratti e rinnovo a catena
Nel contratto stanno canone, cauzione, giorno di pagamento, preavviso e durata.
Il rinnovo crea un contratto nuovo che parte il giorno dopo e resta collegato al precedente, mentre il vecchio passa a rinnovato.
Piano canoni, fattura e prima nota
Il modulo genera le rate del canone per tutta la durata del contratto e salta quelle già presenti.
Dal singolo pagamento nascono la fattura di vendita e la scrittura contabile collegata.
Solleciti a tre livelli
L'elenco delle rate scadute mostra per ognuna il livello già emesso.
Il livello successivo produce il PDF del sollecito sulla carta intestata, in quattro lingue, e l'invio per email porta lo stato a inviato.
Rivalutazione del canone
Il canone si ricalcola sull'indice ISTAT FOI con il fattore 0,75 del residenziale, oppure sul Destatis VPI al 100% per la Index-Miete tedesca (§557b BGB).
Applicando il calcolo si scrive il canone nuovo e resta lo storico dell'adeguamento.
Cauzione e interessi
Il saldo della cauzione si tiene con versamenti, interessi, trattenute e restituzione.
L'interesse annuo si calcola sul saldo al tasso scritto nel contratto e si accredita una volta sola per anno.
Contatori e letture
Contatori di acqua, luce, gas e riscaldamento, per immobile o per singola unità, una lettura per data.
Se il valore è più basso del precedente la lettura si salva lo stesso e torna un avviso.
Conteggio annuale delle spese
Il conteggio per immobile ripartisce i costi per metri quadri, persone, unità o consumo e li confronta con gli acconti dovuti o versati, chiudendo a debito o a credito.
Il riscaldamento resta diviso fra quota a consumo (di base il 70%, letta dai contatori) e quota a superficie.
Cambio inquilino e stampe
Ogni contratto che tocca il periodo ha la sua riga, i giorni sfitti si contano a parte e la loro quota resta al proprietario.
Dal conteggio escono due PDF sulla carta intestata: il prospetto dell'immobile e la lettera per il singolo inquilino.
Il giro di lavoro
- Registri immobile, unità e contratto, poi generi il piano dei canoni per tutta la durata.
- Segni gli incassi: dalla rata pagata nascono fattura e scrittura contabile, le rate scadute finiscono nella lista dei solleciti.
- Inserisci le letture dei contatori alla data di chiusura, anche quando l'inquilino cambia a metà anno.
- Chiudi l'anno con il conteggio: criteri di riparto, acconti, giorni sfitti, saldo a debito o a credito, con gli avvisi sui dodici mesi e sulla quota di consumo.
- Stampi il prospetto dell'immobile e la lettera per ogni inquilino, e li spedisci tu.
- Prima della scadenza adegui il canone all'indice, rinnovi il contratto o registri la disdetta.
Domande frequenti
Serve anche a chi affitta in Germania?
È la parte per cui il conteggio è nato: la ripartizione segue il §556 BGB, il riscaldamento il §7 HeizkostenV con la divisione fra consumo e superficie, e il programma avvisa quando sono passati più di dodici mesi dalla fine del periodo o quando la quota a consumo esce dalla banda fra il 50 e il 70 per cento.
Cosa succede se l'inquilino cambia a metà anno?
Ogni contratto che tocca il periodo ha la sua riga con i giorni che copre. I giorni senza contratto si contano per unione degli intervalli e la loro quota resta al proprietario, scritta come riga a sé, così il conteggio quadra.
Come funziona la rivalutazione ISTAT?
Il canone si ricalcola sull'indice FOI con il fattore 0,75 del residenziale, e l'adeguamento resta a storico con anno base, anno di arrivo, canone vecchio e canone nuovo. Le tabelle degli indici sono inserite a mano e oggi arrivano al 2024.
Gli altri moduli
Per questo settore c'è anche una pagina dedicata: Immobili